내동생이 갓 병원을 개원하려고 하는데,
투작자금 부족으로 힘들어하여
내건물에 내마음대로 빌려주는데!!
그것도 문제되나~~**


수 십억 원대의 빌딩을 소유하면서 임대사업을 하는 김회장님은 자기 소유 빌딩 한 층을 의사인 동생에게 무상으로 사용하도록 했다. 임대료 시세로 따지면 연 6천만원 가량이다.

 시가 임대료인 6천만원에 대하여 임대인 김회장님에게는 부가가치세 납세의무가 발생하고, 임차인 동생에게는 증여세 부담이 발생할 수 있다는 사실을 알려주었다. 공짜로 생각하고 방심하는 경우에는 크게 낭패를 볼 수 있는 것이다.

부가가치세 관련


부동산 임대용역은 부가가치세 과세대상이 되는 것으로 타인에게 무상으로 제공하는 용역은 용역의 공급으로 보지 않으나 특수관계인에게 무상으로 사업용 부동산을 사용하게 하면 용역의 공급에 해당되어 부가가치세 과세대상이 된다. 사례의 경우 6천만원이 과세표준이 되어 부가가치세 6백만원을 납부해야 하는 것이다. 만약 무상이 아니고 시가 6천만원보다 낮은 3천만원에 임대하고 있는 경우라도 임대료는 시가인 6천만원이 부가가치세 과세표준이 되어 부가가치세 6백만원을 납부해야 한다.


증여세 관련 

타인의 부동산을 무상 사용하는 경우(해당 부동산 소유주와 함께 거주하는 주택은 제외)에는 그 무상사용이익에 대하여 과세하도록 되어 있다. 非특수관계인간 거래의 경우에는 거래관행상 정당한 사유가 있으면 과세대상에서 제외되나 특수관계인간에는 정당한 사유 유무와 관계없이 무조건 과세대상이 된다.


증여재산가액 산정 

부동산 무상사용이익의 증여시기는 사실상 당해 부동산의 무상사용을 개시한 날이며 증여시기로부터 5년이 경과한 후에도 계속하여 해당 부동산을 무상으로 사용하는 경우에는 5년이 되는 날의 다음날 새로이 무상사용을 개시한 것으로 보아 다시 5년간의 부동산 무상사용에 따른 이익을 계산하여 금액이 1억원이상이 되는 경우에 증여세 과세대상이 되는 것이다


부동산 무상 사용이익 

=∑_(n=1)^n▒〖(부동산가액 x 연2% ) / (1+0.1)ⁿ ,n〗=평가기준일 경과년수


예를 들어 시가 15억원인 부동산을 특수관계인에게 무상으로 5년동안 사용토록 하였다면 무상사용이익은  (15억원 x 2% x 3.7909(5년 연금현가계수) = 113,727,000 원으로 1억원 이상에 해당되므로 113,727,000원이 증여재산가액이 되는 것이다. 또한 무상으로 사용하는 것뿐만 아니라 시가(부동산가액 x 2%)보다 저가로 사용하게 되는 경우에도 시가와 대가의 차액이 시가의 30%이상인 경우에는 그 차액이 증여과세가액이 되는 것이다.


소득세 및 법인세 관련 

소득세나 법인세법상 특수관계인간의 거래로 부당하게 조세부담을 줄인 경우에는 거래가액을 부인하고 시가로 다시 계산하는 규정이 있다. 즉 시가 대비 거래금액이 3억원이나 5%이상 저가로 대여하는 경우에는 시가로 대여료를 계산하여 소득세나 법인세를 다시 계산하는 것으로 산출세액이 증가하게 된다.

www.bcs-tax.com 김미라세무사
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김연주세무사

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